後悔しない住宅ローンシリーズ、今回は金利以外の費用の代表格、保証料についてです。これは繰上返済の判断にも関わってきますし、金額的にも大きいのですが、あまり語られることが多くないように思います。最近は保証料無料のネットバンクが台頭していますが、どういう仕組みなのか、保証料無料はホントにお得なのか、解説していきたいと思います。
１．保証制度の仕組み
まずは保証制度の仕組みについて整理しておきたいと思います。
保証とは、債務者が住宅ローンの返済ができなくなった時に、保証会社が銀行に対して債務社の代わりに返済をし、債務者はその後保証会社に対して返済をしていく仕組みです。
その肩代わり料として、債務者が保証会社に支払うのが、保証料です。つまり、保証会社に対して保証料を支払い、連帯保証人になってもらうということです。保証会社を利用するタイプの住宅ローンは【保証料型】と呼ばれます。図で示すと以下のとおりです。
ここで重要なのは、債務者は保証会社が銀行に対して住宅ローンの元利金を支払った後も、保証会社に対して返済しなければならないということです。つまり、債務者からすれば返済相手が銀行から保証会社に変わっただけで、何も得するものではなく、保証制度はあくまでも銀行が確実に回収するための制度です。にも関わらず、保証料は債務者が負担しなければならないというのが、保証制度です。
しかし、近年はネットバンクを中心に保証料がかからない住宅ローンが増えてきています。では必ずしもこれが債務者にとってメリットになるかというと、そうでもありません。
２．保証料の相場
保証料の支払方法には２種類あり、①借入時に一括で支払う方法（＝一括・外枠方式）と②住宅ローンの金利に上乗せして支払う方法（＝分割・内枠方式）です。
保証料は厳密には金融機関等によっても違いますが、おおよそ、
①一括・外枠方式：借入額の２％
②分割・内枠方式：ローン金利に0.2%上乗せ
程度であることが多いです。実際に支払う保証料がどの程度になるのか、具体例で見てみると次のようになります。
【前提条件】借入額：3,000万円、金利：1.0%、借入期間：30年、返済方法：元金均等返済
このように、実際に支払うことになる保証料は一括・外枠方式の方が少なくなります。また、一括・外枠方式には返戻保証料には【返戻保証料】が発生します。
３．返戻保証料とは
ここで、返戻保証料について解説しておきます。返戻保証料とは、一括・外枠方式で保証料を支払った場合で、繰上返済をした時に、保証料を払いすぎた分が返ってくるものを指します。例えば、3,000万円を30年間借りる契約の保証料を支払っておいて、繰上返済をした場合、当初の保証料は過大だったことになるので、その分が返戻されるということです。厳密にいくら繰上返済したらいくら返ってくるか、計算しようと思うと複雑ですが、早く繰上返済すればするほど、返戻保証料も高額になります。
４．保証料無料はホントにお得か
上述のとおり、保証料は決して安いものではありません。近年は金利が低いので余計高く感じます。そもそも、銀行のための制度なのに債務者が負担しなければならないことも不条理に感じます。一方で、近年はネットバンクを中心に保証料がかからない住宅ローンが増えています。保証料のかからない住宅ローンは【融資手数料型】と呼ばれたりしています。
ここで、【保証料型】と【融資手数料型】の特徴を比較してみます。
【前提条件】借入額：3,000万円、金利：1.0%、借入期間：30年、返済方法：元金均等返済
保証料が無料と聞くと、【融資手数料型】がお得に聞こえますが、保証料と同程度（借入額の2%程度）の融資手数料がかかるので、この点はメリットになりません。しかも、これはあくまでも手数料であって保証料ではないので、繰上返済をしても返戻保証料は発生しませんので、繰上返済をする場合にはむしろデメリットになります。一方で、金利は低く、保証料型よりも0.5%程度低く設定されている金融機関もあります。これは、保証会社を使わないので、返済不能になった場合でも銀行は自分で回収する必要があり、審査はその分厳しくなり、信用リスクが低くなるので、金利も低く設定されているということです。
個人的には、繰上返済をしないという前提なら、【保証料型】の分割・内枠方式が0.2%上乗せなのに対して、【融資手数料型】が0.5%、金利が低く設定されているなら、【融資手数料型】に旨味があるように思いますが、繰上返済をする予定があるのなら、返戻保証料が受け取れる【保証料型】の一括・外枠方式が望ましいと思います。
