元銀行員エビエビのエビノート

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J-REITの選び方(J-REITの分類について)

以前の記事でJ-REITの魅力について書きましたが、一口にJ-REITと言っても、どういった物件を保有しているかは千差万別であり、J-RET銘柄を選定する必要があります。そこで、銘柄選定にあたりポイントとなる視点について、初心者向けに解説していきたいと思います。今回はまず、J-REITがどのように分類できるのか解説していきたいと思います。

1.セクターについて

1)セクターの分類

J-REITは大きくオフィス、6つのセクターに分類され、それぞれ比率は以下のとおりです。

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現状ではオフィスが全体の4割を占めています。また、近年はネット販売の普及に伴い物流施設が拡大基調にあるほか、まだまだ数としては少ないですが、高齢化に伴いヘルスケア(介護施設等)も徐々に増えてきています。

2)セクター別の特徴

上記で示したどのセクターに投資するかによって、配当利回りや価格の変動幅などに大きな違いが出てきます。それぞれのセクターの特徴は次のとおりです。

①オフィス

・全体の4割を占めるJ-REITの中心的存在

・法人をテナントとする。オフィスビルをイメージすればいいと思います

・テナントの契約期間が短いことから、景気変動の影響を受けやすい

→例えば、業績悪化により賃料が下げられたりすることで、配当利回りも下落するなど

②商業施設

・総合スーパーやショッピングモール

・オフィスに比べて契約期間が10~15年程度と、長いため、収益の見通しが立ちやすい

・但し、テナント賃料が売上高の○%と決められているケースもあるので、固定賃料がどの程度を占めているのかは要確認事項です

・近年はネット販売の拡充により、敬遠されがちなセクターです

③住宅

・居住用マンション

・景気変動の影響を受けづらい

・1テナントあたりの面積、賃料が低いため、退去があったときの影響も小さい

・単身者用は1テナントあたりの賃料が高く、ファミリータイプは転居リスクが小さい

④物流施設

・たくさんの商品を倉庫に保管するための倉庫。注文に応じて倉庫から出荷する

・長期契約が多く、退去リスクも小さいため、収益は安定しやすい

・1テナントあたりの面積が大きく、かつテナント別の仕様に設計されていることも多いため、退去があったときの影響は大きい

・ネット販売の拡充に伴い、足元では買われやすいセクター

⑤ホテル

・景気変動の影響を受けやすい

・景気以外にも、災害等によるインバウンド需要の減退の影響を受けやすい

⑥ヘルスケア

・主に老人ホーム、介護施設

・施設毎の運営は専門性が高く、運営能力により収益が大きく異なる

→分析も難しい

2.投資法人の分類

1)投資対象セクターの違いによる分類

投資法人は、上記で分類したどのセクターの物件を投資対象とするかによって、分類されます。

①特化型

上記で示したいずれかのセクターの物件に特化した投資法人。セクターを分散しないので値動きは比較的大きくなる

例)日本ビルファンド投資法人(オフィス特化型)、日本プロロジストリート投資法人(物流施設特化型)等

②複合型

上記で示したセクターのうち、2つのセクターの物件に投資する(オフィス+住居等)投資法人。例えば、オフィスと住居を組み合わせることで、景気変動の影響を軽減できる

例)プレミア投資法人(オフィス+住居)等

③総合型

上記で示したセクターのうち、3つ以上のセクターの物件に投資する投資法人。複合型よりもさらにセクター分散が図られる

例)野村不動産マスターファンド投資法人、大和ハウスリート投資法人等

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2)投資対象物件の所在地による分類

また、保有する不動産の所在地によっても分類されます。例えば、東京都心に特化した投資法人もあれば、地域分散を図っている投資法人もあります。全体の比率としては、やはりオフィスがJ-REITの4割を占めるため、必然的に東京の物件が多く、東京23区だけで取得価額ベースで全体の50%弱を占めています。

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◆まとめ◆

✔J-REITは大きくオフィス、商業施設、住宅、物流施設、ホテル、ヘルスケアの6つのセクターに分類され、それぞれで特徴が異なる

✔オフィスが全体の4割程度を占める

✔複数のセクターの物件に投資する投資法人もあれば、特定のセクターを投資対象とする投資法人もある

⇒特化型、複合型、総合型

✔投資対象物件の所在地による分類も可能。全体の5割弱は東京23区の物件