マイホームの購入は、多くの場合人生で最大の買い物になると思います。しかも、住宅ローンを活用して買うケースが多く、その後払っていく利息にも影響してくるので、できるだけ安く買いたいと考えると思います。そこで、今回はマイホームを損せずに買うための注意点等について、書いていきたいと思います。僕が戸建住宅を購入する上で実践した方法でもあるので、戸建住宅が前提になっていますが、マンションだとしても同じことが言える部分が多いので、参考にしていただけたらと思います。今回はどういった経路で購入するのが得か、という観点から書いていきたいと思います。
１．登場人物と購入経路を知る
無駄な出費をせずにマイホームを購入するには、まず、どういった人達が関わって来るのか、どういった経路で購入するのか、理解しておくことが重要です。登場人物と購入経路を図で示すと以下の通りです。
１）登場人物
・建築会社：建物を実際に建てる会社
・売 主：物件を保有している会社または個人
・仲介業者：売主と買主の間に入って契約手続等を行う会社
・買 主：物件を買う人、つまり自分
２）購入経路
上記の図で示したとおり、主な購入経路は３通りあり、それぞれの特徴をまとめると以下のとおりです。
①建築会社から直接購入する
⇒建築会社＝売主となるパターンです。注文住宅の場合もこれに該当します。
②売主から購入する
⇒建築会社が建物を建て、それを売主が仕入れ、それを購入するパターンです
③仲介業者を挟んで購入する
⇒売主との間に仲介業者に入ってもらって、購入するパターンです
いくつかポイントになる点について補足していきます。
・仲介手数料
仲介業者が受け取る報酬のことです。仲介業者は売主と買主の両方から、仲介手数料を受け取ります。金額は最大で「物件価格×3%＋6万円」です。3,000万円の物件であれば、96万円の仲介手数料を買主と売主が仲介業者に支払う必要があるということになります。
仲介業者を通さなければ、この仲介手数料がかからない上に、売主側も仲介手数料を支払わなくて済むので、その分価格交渉もし易くなります。
・仲介業者を通すメリット
物件の購入は売主と買主の売買契約によって成立します。仲介業者は本来的には売主でも買主でもないので、中立な立場で契約内容を検証できますので、理不尽な条項が入れられないように牽制機能が期待されます。
しかし、そもそも仲介業者を通しても通さなくても、買主は条文をよく読み、少しでもわからないことはその場で確認し、納得しない限り、印鑑を押すべきではないと思います。加えて、いくら仲介業者が第三者とは言え、仲介業者と買主の関係は一回の取引で終わりますが、仲介業者と売主の関係はその後も続いていきます。売主からすれば、細かいことを指摘してくる仲介業者とは付き合いたくないと考えるのが自然です。そう考えると、仲介業者と売主との間にはある程度の忖度が存在しますので、必ずしも牽制機能が働くかと聞かれれば、僕は疑問に思います。
２．最適な購入方法
上記の購入経路別の特徴を踏まえた上で、どう購入するのが最もお得か、考えてみます。
まず、いくら安く購入できたとしても、自分の納得する物件を買えなければ本末転倒だと思いますので、基本的には、まず仲介業者何社かと付き合い、物件をたくさん見るべきかと思います。そうしている間に、自分が譲れないポイント等がはっきりしてくると思います。
ただし、仲介業者を通しても上述のとおり、牽制機能は100％期待できるものではないですし、契約にあたっては買主自身でしっかり納得したうえで契約すべきだと思うので、それよりは仲介手数料を節約できた方が良いと思います。
結局、仲介業者に物件をたくさん紹介してもらい、物件が決まったら売主から直接購入するのがベストだと思います。
３．具体的な手順
では具体的にどうすればいいのか、具体的な手順について説明していきます。これはあくまでも僕が実践した方法ですので、一つの例として参考にしていただけたらと思います。
①気になる物件をピックアップ
まずはSUUMO、アットホーム等で気になる物件を探し、資料請求や見学の申し込みをしていきます。この段階では少し気になっただけでもOKです。
②実際に見学してみる
資料請求や見学の申し込みをすると、仲介業者から連絡が来て、実際に見学の日程調整になります。見学当日は、物件を見ながら仲介業者に気になる点や近隣の相場等、色々とコミュニニケーションをとりながら聞いてみましょう。
③仲介業者に希望条件等を伝える
多くの場合、見学後に仲介業者の事務所等でヒアリングを受けます。ここで、購入希望時期や間取りや駅からの距離などの希望条件を伝えておきます。すると、後日条件に合致しそうな物件があれば、仲介業者から見学してみませんか、と連絡が来ます。①～③の流れで複数の仲介業者に意向を伝えておくようにしましょう。
④希望物件の「建築業者」を特定する
仲介業者に紹介してもらった物件の中で、購入したい物件がでてきて、そのままの流れで行くと、仲介業者を通じて購入することになってしまいます。売主から直接購入したいので、購入したい意向は仲介業者に伝えずに、売主が誰なのか、特定していきます。但し、売主から直接買われてしまうと、仲介業者には一銭も入らなくなってしまうので、仲介業者に売主を聞いても教えてもらえません。そもそも不動産業界では売主を聞くこと自体がタブーのようです。一般消費者に業界のタブーを押し付けるのも個人的にはどうかと思いますが・・・。そこで、見学中にでも、「売主」ではなく、「建築業者」がどこの企業なのか、聞いておきます。自分で住む家なんだから誰が建てた家なのかは当然教えてくれます。
⑤希望物件の「売主」を特定する
希望物件の「建築業者」が特定できたら、「建築業者」に電話してみましょう。そこで、「どこどこの物件が気になっているんですが、詳しい話を聞かせてもらえますか？」と聞いてみます。すると、「建築業者＝売主（現在の所有者）」であれば、商談に入れますし、既に他の販売会社に売却されている場合は「売主（現在の所有者）」を教えてくれますので、こんどはその「売主」に電話します。これで、ようやく仲介業者を介さずに、売主と交渉できます。
但し、売主の中には、直接販売はせずに、「必ず仲介業者を通して下さい」と言ってくるケースもゼロではありませんので、この場合は仲介業者を通して買わざるを得ません。仲介業者を通して購入する場合の注意点・ポイントもありますので、それは別の記事で書いていきたいと思います。
また、一つ補足ですが、物件を探すにあたり、自分の中で予算はしっかりと考えておくべきですが、物件が最初に提示している価格はあまり気にせずに物件選びをするべきだと思います。なぜなら、特に建売住宅においては、提示されている価格はあってないようなもので、かなりの額値引けることが多いです。実際、僕も提示されていた価格よりも1,000万円近く安い価格で買うことができました。なので、仲介業者に希望条件を伝える時も、実際の予算よりも高い価格を伝えるか、「予算は3,000万円だけど4,000万円くらいで良い物件があれば、それも教えてください 」と伝えておきましょう。
今後、価格交渉のポイントについても書いていきたいと思います。
